Від російської агресії постраждали не лише житлові будинки, а й ринок нерухомості загалом. Передбачалося, що ціни на купівлю та оренду житла в столиці мали суттєво впасти – бо хто ж захоче переплачувати за житло, яке в будь-який момент може бути розтрощене ракетами чи дронами-камікадзе. Але чи так сталося насправді та чи впали ціни на житло в столиці? Якого удару завдали російські ракети галузі будівництва та нерухомості в столиці? Відповіді на ці питання шукав “Апостроф”.
Оренда – ціни ростуть
Навесні і влітку цього року ціни за оренду житла в столиці зменшились майже удвічі. “Апостроф” писав про випадки, коли людям вдавалось зняти добру 2-кімнатну квартиру біля метро за 8 тисяч гривень. До війни такі квартири коштували не менше 12 тисяч.
Щоправда, в другій половині літа орендарі почали потроху піднімати ціни. Дався взнаки той факт, що люди почали масово повертатись до столиці, плюс до Києва приїхали чимало внутрішньо переміщених осіб. Якщо навесні і на початку літа можна було зняти однокімнатну з ремонтом і біля метро за 5-6 тисяч гривень, то в серпні – вересні ціна зросла до 8-9 тисяч. Це все одно дешевше, ніж до війни. Адже у мирному Києві за 8-9 тисяч можна було арендувати квартиру хіба що у районах, де немає метро.
Проте останнім часом Київ зазнав ракетних ударів і нальотів дронів-камікадзе. Як це вплинуло на ціни?
“Ринок нерухомості загалом дуже волатильний. Не буде так, що ось прилетіли ракети, і ціни різко впали”, – каже “Апострофу” керівник порталу “Нерухомі” Денис Петров.
Якщо проаналізувати ціни на сайтах оренди нерухомості, як OLX чи Aviso, то ціни на квартири у Києві стартують від 7 тисяч гривень за місяць.
Оскільки на ціну впливає попит, то здешевлення можливе за умови, якщо впродовж певного часу (наприклад, місяць-два) він буде низьким. А на попит окрім нещодавніх атак можуть впливати й погрози путіна завдати по Україні ядерного удару.
Наразі ж обвалу цін на ринку оренди житла немає.
Купівля/продаж – дна поки не досягли
За словами експерта з нерухомості Дениса Петрова, суттєвих змін в ціновій політиці на первинному ринку нерухомості не відбулось. І це при тому, що попиту немає взагалі (що, втім, нікого не дивує).
“Взагалі – майже дно. Дна поки не досягли, а коли досягнемо – залежатиме від зимового періоду, – говорить Денис Петров, коментуючи ситуацію із первинним ринком нерухомості. – Загалом середня вартість по Києву як була 1200 $ (за метр квадратний, – “Апостроф”), так і залишилась. Є очікування, що буде здешевлення, але не з українською ментальністю”.
Відсутність попиту відбувається на тлі таких явищ, як курсова різниця та здорожчання будматеріалів. Наприклад, скло до України імпортується, а через важку автомобільну логістику нині його імпорт піднімається в ціні.
За словами Дениса Петрова, структура первинного ринку має таку форму:
- 30% – інвестори (заходили на 700-800 $, а виходили на 1200 $)
- 30% – бізнесмени, які купують для подальшої здачі в оренду
- 20-30% – покупці, які купують для себе чи дітей
“Зараз на первинному ринку немає грошей, – зазначив експерт. – Якщо держава не покриє оті перші 60% приватних інвесторів шляхом доступної іпотеки, то на ринку відбудеться колапс. Більше половини забудовників по Києву закінчують свою діяльність”.
Поза тим, 20 вересня Верховна рада ухвалила закон, що вносить зміни до Податкового кодексу стосовно операцій із нерухомим майном. Згідно з текстом законопроекту № 7683, забудовники та девелопери змушені використовувати касові апарати для таких операцій. На думку експерта, цей закон “помножить на нуль пул приватних інвесторів”.
“Адже до цього сфера перебувала в сірому ринку, куди держава не втручалась. Приватні інвестори замінювали собою державу і банки. Вони фактично кредитували і інвестували забудовників. Це й було джерелом коштів для будівництва. У Європі цього давно немає, – коментує законопроект Денис Петров. – Банки були непричетні, бо в нас немає реєстрації первинних угод. Зараз її намагаються запровадити і оподатковувати. У процесі брали участь первинний інвестор, покупець та забудовник. Ніхто не знав про обсяг таких угод, окрім відділу продажів забудовника”.
Щодо вторинного ринку – суттєвого здешевлення теж не відбулось. За словами керівника порталу “Нерухомі”, епізодичні продажі можна було спостерігати на початку війни: люди переїздили до європейських країн та знижували ціну на 20-30%. Зараз за рахунок курсу долара обвалу цін порівняно з довоєнним періодом не спостерігається. Ніхто не купує – ніхто не продає. Люди завмерли в очікуванні.
Іншими словами, ціна зменшилась лише в доларах. Але за рахунок зміни курсу, ціни у гривнях при цьому фактично змінились. Судячи з інформації на порталі нерухомості ЛУН, однокімнатна квартира зі євроремонтом біля метро (не у центрі) обійдеться в $ 50-60 тис. Якщо покупець невибагливий, і готовий робити ремонт сам, то за таку ціну може знайти і двокімнатну квартиру.