На ринку нерухомості України зараз час викликів, але й нових можливостей на майбутнє. СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв розповідає, як змінились правила гри на ринку, про великий відкладений попит і які проєкти будуть успішними в майбутньому. Від технологічних інновацій до зміни вподобань покупців – розмова охопила найактуальніші питання галузі та дає розуміння, куди рухається ринок нерухомості в Україні.
Як би Ви зараз охарактеризували поточний стан ринку нерухомості. Які ключові трансформації спостерігаєте зараз?
Нерухомість має особливу природу попиту, що суттєво відрізняє її від інших товарів та послуг. Коли покупці не купують житло, формується відкладений попит. Тому зараз, навіть коли ми не бачимо довгих черг у відділах продажів і активних контрактів, я точно розумію – він нікуди не подівся.
Формується великий накопичений попит, якому не вистачає лише сигналів, щоб покупець зрозумів – саме зараз час встигнути.
Якщо подивитися на попередні важкі періоди – девальвація, початок війни в 2014 році, COVID-19 – то все відбувалося так: щойно ринок подавав позитивні сигнали, починалося справжнє ралі. Хто встигав раніше підвищити вартість нерухомості чи купити як інвестор – той вигравав. Мені здається, що ми вже відштовхнулися від нижчої точки, і коли почнуться контракти – це буде лавина. Все відбуватиметься дуже стрімко.
Наразі девелопери не можуть дозволити собі декларувати підвищення вартості. По-перше, ринок цього не сприйме, по-друге, інвестор сьогодні дуже чутливий. Це може призвести до ще більшого відкладення попиту через відчуття “не встиг”. Тому ніхто з колег цього не робить, і це цілком обґрунтовано.
При цьому девелопери розуміють – податкове навантаження не зменшилося, робоча сила дорожчає у валюті, є інфляційні очікування та дефіцит працівників. Все це тисне на собівартість. Тому навіть проєкти з готовою дозвільною документацією не виходять на ринок.
Я належу до тих у бізнесі, хто вважає, що нам не треба просто “вийти в гроші”. Навпаки – ми маємо дійти до точки, де розгорнеться здорова конкуренція між якісними продуктами. Зараз у нас є час на опрацювання проєктів, і я бачу, що багато гравців ринку використовують цю паузу з користю. Немає потреби поспішати, тому всередині команд народжується багато якісних проєктних рішень. Переконаний, що після відновлення довоєнного рівня активності ми побачимо на ринку значно кращі продукти.
Ви говорите про відкладений попит. На Вашу думку, коли інвестору найвигідніше придбати житло?
Для інвестора буде запізно чекати закінчення війни. Ключовий момент настане раніше – коли почне вимальовуватись чіткий трек на позитивний розвиток подій. У нерухомості критично важливо “зловити момент”.
Адже після офіційного закінчення війни ринок повернеться до класичної моделі з підвищеним попитом і обмеженою пропозицією – це знову стане ринком продавця.
Варто розуміти, що нерухомість була і залишається однією з найдорожчих інвестицій для фізичних осіб. Це дуже виважене, рідко емоційне рішення. Навіть у спокійні часи я рідко зустрічав покупців, готових свідомо переплачувати.
Проєкт Diadans by ENSO
Як загалом змінився попит на нерухомість в 2024 році порівняно з 2022 роком? Які сегменти показали найбільше зростання?
Якщо порівнювати з 2022 роком, коли активність у контрактах була практично нульовою, то зараз ситуація однозначно краща. Природа прийняття рішень зовсім інша – це дуже виважені клієнти, які довго працюють із відділом продажів.
Цікаво спостерігати, що зараз люди охочіше купують у будинках, які ще будуються і де ціни нижчі на середніх та нижчих поверхах, ніж у готових будинках з документами на верхніх поверхах. Це не вирішення питання “мені сьогодні ніде жити”. Це свідома інвестиція в майбутні метри. Людям цікаво зайти в інвестиційно привабливий проєкт, де ціна ще не досягла максимуму – адже у введених в експлуатацію об’єктах у нас вже максимальні показники. Покупці розуміють перспективу і впевнені у зростанні. Вони приймають рішення, що краще інвестувати, наприклад, у проєкт на Печерську, де ціна ще зросте на 1000 доларів за два роки.
Які райони Києва, на Вашу думку, найбільш перспективні для будівництва житла?
Абсолютно всі райони. Без винятку, кожен куточок. Київ – це європейська столиця, і якщо подивитися на інші подібні міста, то можна побачити, що саме столиці є осередками, де концентрується життя всієї країни. І я б навіть розширив – перспективною є вся київська агломерація, яка буде тільки розростатися.
У кожного продукту є свій покупець. Питання лише в тому, наскільки обґрунтована присутність конкретного проєкту з його характеристиками в тій чи іншій локації.
Ми чітко розуміємо, що є аудиторія, яка має особливі вимоги щодо зелених насаджень та паркових зон. І як би не було престижно проживати в Печерську, людина не обере життя серед асфальту, навіть у дуже цікавому проєкті.
Гнучкість девелопера передбачає, що в твоєму портфоліо завжди мають бути відповіді на різні запити аудиторій. Обираючи локацію, ти маєш дивитися не тільки на конкретну ділянку, але й на загальний портфель проєктів.
Яка ваша філософія у створенні житлових проєктів? Чому важливо інвестувати в технологічні рішення при будівництві житла?
При розробці проєктів ми закладаємо рішення, які орієнтовані на майбутнє. Так, це дорожче – будь-які передові технології та інноваційні рішення завжди коштують більше.
Коли ми закладаємо в проєкт рішення з перспективою розвитку на 10 років вперед – а саме так ми дивимось на інвестиції та довговічність – це неминуче означає вищу вартість. За якість потрібно платити. Тут постає вибір: або ти обираєш рішення, які актуальні тільки сьогодні, або довіряєш експертизі – вивчаєш, аналізуєш, прислухаєшся до фахівців і готовий інвестувати в майбутнє, розуміючи, що твоя нерухомість залишатиметься актуальною протягом багатьох років.
Чому проєкти вищої складності, які коштують дорожче на ринку, залишаються в тренді протягом 10-15 років? Це комплексний результат роботи на всіх етапах, починаючи з вибору ділянки. Перспективні локації коштують дорожче, тому що враховують майбутній розвиток прилеглої території. У вартість землі вже закладено потенціал її подорожчання через розвиток району.
Наступний етап – вибір проєктної організації. Інноваційні архітектурні ідеї коштують більше – адже кожен прагне створити в своєму портфоліо щось видатне, що стане зразком для колег і залишиться актуальним тривалий час.
Коли ми обираємо складні, індивідуальні рішення, зростає і вартість реалізації. Для роботи з інноваційними матеріалами потрібні висококваліфіковані спеціалісти, які зможуть правильно з ними працювати, не допускаючи 10-20% втрат через недосвідченість. Такі фахівці коштують дорожче – і це все відображається на загальній вартості проєкту.
Проєкт Fjord by ENSO
А що ще впливає на формування ціни житла?
Важливий фактор – це час. Нестандартні рішення, які рідко або ніколи не реалізовувалися раніше, вимагають більше часу на втілення. З’являються непередбачувані моменти, які призводять до затримок введення в експлуатацію. Це суттєво відрізняється від типового проєкту, де ти, наприклад, просто змінюєш колір, і рухаєшся далі.
Розповім про наш підхід до планування на прикладі зі смарт-квартирами. У 2017 році був популярний тренд на квартири 15-17 метрів. Багато відомих архітектурних бюро підтримували цю ідею. Мовляв, квартира потрібна лише для сну, з невеликою кухнею, бо життя відбувається поза домом. Ми відмовилися від такого рішення, тому що в таких умовах важко комфортно жити. Ми мали інший досвід: однокімнатні квартири площею по 65 квадратних метрів, трикімнатні – по 140-150 метрів, бо саме такий розмір дозволяє створити комфортне середовище для життя.
Час підтвердив правильність нашого рішення – коли прийшов COVID-19, людям довелося проводити весь час вдома, і стало очевидно, наскільки важливий простір. Тому нам не потрібно вже пояснювати, чому в нас однокімнатні квартири, наприклад, по 55-60 метрів, які ми заклали ще у 2017-2018 роках.
У нас деякі проєкти можуть перебувати на етапі проєктування 5-6 років особливо якщо йдеться про комплекси на 400 тисяч метрів. Ти маєш зважити все наперед. При цьому важливо враховувати не лише планування квартир, а й спільні території. Багатоквартирний будинок – це завжди про співіснування, на відміну від котеджного містечка, де кожен може відгородитися на своїй території.
На мою думку, успішний девелопер створює проєкт, який продовжує жити і розвиватися навіть після того, як він завершив будівництво.
Які у Вас прогнози щодо цін до кінця цього року та на 2025-ий? На що орієнтуватися покупцям?
Я міг би зараз сказати, що вартість зросте на 20% до кінця цього року, а в 2025-му – ще на 50%, і всім треба терміново купувати. Іронізую, звісно. Чесна відповідь: ніхто точно не знає. Класичні ринкові тенденції зараз не працюють – продаються зовсім не ті квартири, які мали б продаватися за ринковою логікою. Якби хтось справді вмів прогнозувати, всі б встигли розпродати все до лютого 2022-го.
З точки зору економічної логіки, ми вже мали б підвищити ціни. До кінця року, щоб просто компенсувати зростання собівартості, потрібно збільшити ціни приблизно на 7-8%. Це не про прибуток – лише про компенсацію витрат.
Але питання в тому, чи готовий ринок? Я дуже обережно можу зробити прогноз, що, скоріш за все, ринок відкладе подорожчання не тому, що собівартість не впливає. Бо це не так. Ми, швидше за все, будемо підвищувати ціни вже при пожвавленні попиту. Це чесна відповідь, яку треба давати дуже обережно. Ми не зможемо уникнути цього подорожчання, просто це буде пізніше.
Чому інвестору, який хоче вигідно вкласти кошти, варто обрати саме український ринок?
Безумовно, зараз варто інвестувати в житло. Якщо говорити про вибір між Україною та іншими країнами, варто врахувати кілька аспектів.
Українці розглядають певну кількість країн для інвестицій в нерухомість. Це переважно Іспанія, яка приваблює кліматом і морем, та Польща, Чехія, Словаччина – через географічну близькість. Проте жодна з цих країн не дає такої інвестиційної привабливості, як Україна, зокрема такі міста як Київ чи Львів.
Навіть зараз наш ринок демонструє вищу прибутковість порівняно з європейським – приблизно 7% річних.
Якщо в Києві можна придбати проєкти за 1,6-2 тисячі євро за квадратний метр, то аналогічні пропозиції в європейських столицях коштуватимуть 5-7 тисяч євро. Це створює унікальне вікно можливостей для інвесторів, хоча й з більшими ризиками. Згадаймо глобальну фінансову кризу 2008 року. Тоді вартість житла економ-класу в центрі Києва складала 3 тисячі євро за квадратний метр. Сьогоднішні ціни теж створюють потенціал для майбутнього зростання.
Фото надане пресслужбою ENSO
Давайте поговоримо про поточні проєкти ENSO. Які конкурентні переваги виділяєте?
Розпочнемо з двох проєктів Poetica – різні за позиціонуванням, технічними характеристиками та масштабом. Це перша і друга паркові колекції. І це, власне, про мій тезис щодо життя біля парку. Ми в цих проєктах надали інвесторам такі можливості. Адже однією з головних переваг є саме розташування – центр міста, Шевченківський район, поруч з парковою зоною.
Перша колекція Poetica стартувала раніше, зі збалансованішою вартістю та рішеннями, які відповідали статусу нового девелопера на ринку. Побачивши позитивний відгук, ми запустили другу колекцію – з вищими стелями, розширеними технологічними рішеннями у дворі, більшим паркінгом. Це не просто зміна планування квартир – ми суттєво збільшили собівартість, імплементувавши рішення, які дозволяють одночасно реалізовувати два масштабні проєкти.
Разом ці проєкти складають 200 тисяч квадратних метрів. Така масштабність дає змогу створити якісну інфраструктуру – адже вона працює ефективно лише за достатньої кількості мешканців.
Наш інший проєкт – Diadans є одним з найтехнологічніших комплексів з точки зору енергозбереження, що підтверджено висновками професійних організацій. Ми використовуємо перевірені часом іноземні матеріали – від керамічної широкоформатної плити до ліфтових та віконних рішень. Це те, що випробувано та підтверджено роками з точки зору технологій.
У Fjord реалізовані сміливі рішення з каскадною архітектурою та експлуатованими терасами. При цьому ми суворо слідкуємо за збереженням архітектурної цілісності – забороняємо змінювати фасади та закривати тераси додатковими конструкціями.
Всі ці особливості формують комплексний підхід до створення житлового середовища, де важливий кожен аспект – від вибору матеріалів до формування спільноти мешканців.
Розкажіть про рішення щодо енергоефективності та безпеки у ваших проєктах. Як ви їх впроваджуєте і що плануєте на майбутнє?
Питання енергоефективності ми розглядали ще на етапі проєктування, причому не з точки зору тимчасової економії ресурсів, а з перспективи довгострокового володіння. Ми прогнозували тенденцію до здорожчання енергоносіїв у світі, і досвід Diadans підтвердив, що це не лише про економічну складову, а й про соціальну відповідальність.
Важливо розрізняти енергоефективність та енергонезалежність. Якщо перше – про розумне використання ресурсів, то друге – про готовність до форс-мажорів. Ми розуміємо, що майбутнє за автономними системами енергозабезпечення.
Щодо безпеки, то в проєктах, які ще будуються, ми вдосконалюємо укриття. Це не просто паркінг, який можна використати як укриття, а простір з належними умовами перебування. Навіть якщо певні речі не прописані в нормативах, ми реалізуємо практичні рішення – туалети, системи живлення, продумуємо особливості перебування з дітьми, вирішуємо питання вентиляції та безпечного переміщення.
У вже збудованих об’єктах ми також працюємо над покращенням умов, хоча формально не маємо таких зобов’язань. Це не лише соціальна відповідальність – нам важливо, щоб мешканці були задоволені.
Наш підхід – не йти на компроміси заради швидкості. Будь-які складні рішення потребують часу та грошей. Ми використовуємо час для впровадження більш виважених та якісних рішень.
Проєкт Poetica by ENSO
Розкажіть про нові проєкти, які ви зараз розробляєте. Які особливості та інновації закладаєте?
Два найбільших проєкти – це комплексні забудови на різних берегах Києва, де ми хочемо реалізувати європейський формат міського простору. Це не просто про архітектуру – ми глибоко опрацьовуємо логістику, продумуємо логіку переміщень вулицями, зручність підходу від міського транспорту.
Ми відійшли від орієнтації на адміністративні межі – для нас важливіше прийти з масштабним проєктом у будь-яку локацію. Наше переконання: коли ENSO заходить зі своїм проєктом, це формує нові очікування та наповнення району. Унікальність проєкту визначається не локацією, а змістом того, що ми робимо.
Це не просто про те, щоб запропонувати щось нове – ми збирали власний досвід, аналізували зворотний зв’язок, вивчали реакцію ринку на різні рішення. Наші проєкти орієнтовані не на сьогодні чи завтра – вони забігають наперед в часі. Пандемія коронавірусу змінила очікування людей від житлового простору, з’явилося усвідомленіше ставлення до життя. Люди хочуть мати якісну інфраструктуру поруч, а не за 30 хвилин.
Наразі нам здається, що ринок не готовий до довгої розмови про нові концепції. Тому ми використовуємо цей час для вдосконалення проєктних рішень. Наприклад, новий проєкт на Оболоні (близько 65 тисяч квадратних метрів) ми відклали через кон’юнктуру ринку. Оболонь має найвищі показники лояльності серед районів Києва, навіть вищі за, наприклад, Поділ, тому важливо правильно обрати момент для старту.
На Вашу, думку які архітектурні рішення зараз обирають покупці в Києві? Що вони очікують від нових проєктів?
Архітектурні вподобання – це дуже суб’єктивна річ, але зараз можна відзначити цікаву тенденцію щодо поверховості. Якщо раніше престижність прямо корелювала з висотою – чим вищий поверх, тим дорожче, то зараз ситуація змінюється.
Думаю, що в найближчий час ми можемо мати дуже цікаві тенденції, при яких, можливо, ми будемо одним з тих девелоперів, які встановлюватимуть вищі коефіцієнти вартості за нижчі поверхи. Причини очевидні: з п’ятого поверху краще оглядати ландшафтний дизайн, фонтани у дворі, ніж з 27-го. До того ж, нижчі поверхи дають незалежність від ліфтів. Це загальноєвропейська тенденція, де вже давно відмовились від практики “чим вище, тим краще”. Люди хочуть бачити з вікон щось приємне для очей, і бажано – на рівні землі.
Змінилось ставлення до паркінгів. Якщо раніше доводилось довго пояснювати їхню необхідність та обґрунтовувати вартість, то зараз це вже не викликає дискусій. Продавати паркомісця стало простіше, бо їхня цінність для покупців очевидна.
Насамкінець, давайте завершимо прогнозами на 2025 рік. Що буде драйвером ринку нерухомості і які виклики очікуєте?
Так, всі люблять прогнози. На мою думку, головним драйвером безумовно стануть фактори, пов’язані з очікуванням перемоги. Всі інші фактори вже сформувалися.
Щодо виробництва будматеріалів, західні компанії, які вже інвестують в Україну, почнуть розгортати тут своє виробництво.
З точки зору покупців, у нас буде продовжуватися накопичення попиту. Це сформує тенденцію підготовки проєктів до швидкого старту. Тобто я думаю, що в якийсь час можемо очікувати одночасного запуску багатьох проєктів.
При цьому, я не очікую таких серйозних потрясінь як масове недобудування чи зупинка чинних проєктів. Окремі гравці можуть приймати рішення про тимчасову зупинку робіт, але не про вихід з ринку. Всі знаходяться в очікуванні, що ринок буде жвавий. Тому головне завдання зараз – втриматися та справлятися з викликами.
Якщо подумати: після пандемії ми отримали повномасштабну війну, і складно уявити, що може бути ще гірше. На цьому фоні такі виклики як логістичні проблеми чи обмеження в матеріалах вже здаються не такими критичними.